Wat voor type investeerder ben jij? Doe de quiz!

Joint Venture (Samen investeren via een Ltd)

Strategie & Regio:
Je richt samen met een andere investeerder een Ltd op en bundelt je budgetten. Hierdoor ontstaan meer mogelijkheden, bijvoorbeeld:

• Buy-to-Let (BTL) in alle varianten (turn key, soft flip, renovatie)

• Overal in het VK, zolang het budget toereikend is

Financiering:
Cash aankopen óf via hypotheek. Let op: bij hypotheken moeten beide directors persoonlijk garant staan (ook bij BV-structuur).

Belangrijk:
Samen investeren vereist vertrouwen en heldere afspraken. Zorg dus altijd voor:

• Een goede Shareholders Agreement

• Duidelijke langetermijnstrategie

• Gedeelde visie op rendement, risico en exit

Optie 1: BTL (Turn Key of Soft Flip)

Strategie & Regio:

• Turn Key BTL: instapklaar en direct verhuurbaar

• Soft Flip: lichte renovatie, hogere huurprijs mogelijk

• Regio: Noord-Oost Engeland

Financiering:

• Volledig cash

• Directe cashflow mogelijk

Optie 2: BTL met hypotheek – Budget: vanaf ca. £50.000 eigen inleg

Strategie & Regio:

• BTL of Social Housing, zonder renovatie

• Aankoopprijs pand: £100.000 – £120.000

• Regio: Noord-Oost Engeland of betaalbare segmenten van Liverpool / Manchester

Financiering:

• 30% eigen inleg + aankoop- en renovatiekosten

• 70% hypotheek (LTV) → maandelijkse rente (aflossingsvrij is gangbaar)

• Houd rekening met lage cashflow

Let op:
Bij Social Housing zijn hypotheekopties beperkter.

Strategie en Regio:

Met dit budget kan je zeker kijken naar alle voorgaande opties, echter vanaf deze inleg kan je ook gaan voor:

• BTL met renovatie in Noord-Oost Engeland

Financiering - Cash aankopen. Vanwege de renovatie, niet direct cashflow. Na renovatie en toegevoegde waarde, optioneel om een hypotheek af te sluiten voor het hefboom effect.

Opmerkingen - Veel waarde toevoegen en hoge huur vangen!

Strategie en Regio -

Met dit budget kan je zeker kijken naar alle voorgaande opties, echter vanaf deze inleg kan je ook gaan voor: 

Optie 1: Meerdere panden (BTL) met hypotheek

• Regio: Noord-Oost Engeland

• Voorbeeld: 3 verhuurde panden met hypotheek, of 2 zonder hypotheek

• Turn Key of reeds verhuurd of één van de panden renoveren en pas na waardestijging hypotheek afsluiten

Optie 2: Turn Key HMO (House in Multiple Occupation) met hypotheek

• Geen renovatie

• Waarde pand: circa £200.000

• Regio: Liverpool of Manchester

• Hypotheek: 70% LTV → beperkte cashflow

Strategie en Regio

Met dit budget kun je kiezen voor meer geavanceerde strategieën:

• HMO met renovatie
• BTL in duurder segment met verbouwing
• Social Housing met renovatie
• Portfoliogroei met herfinanciering (hefboomstrategie)
• Meerdere flats in een leasehold-constructie. Let op: houd rekening met servicekosten en erfpacht!
• Nieuwbouw, conversie, development. Vaak traag, complex en extra risicovol

Mogelijkheden financiering - Cash aankopen. Of aangevuld met (kleine) hypotheek indien nodig.

Voor Buy to Let, Flip of Buy to Let met Renovatie strategien kan je al starten vanaf een investering van zo'n £ 40.000 voor een te renoveren eengezinswoning, maar daar komen dan nog notariskosten, stamp duty en renovatiekosten bij. Hoe duur de renovatie is, hangt af van de staat van het pand en de aannemer waar je mee gaat werken.Alles bij elkaar investeer je toch snel zo'n £ 60.000. Je kunt de investering zo groot maken als je wilt.

Gezien meer investeerders op zoek zijn naar de goedkoopste pareltjes, heb je ook veel concurrentie op panden met lage aankoopprijzen.

Let er op dat je - als je gaat renoveren - er een realistische offerte ligt van de werkzaamheden. Ga er gerust van uit dat je dan nog 10% duurder uit bent vanwege onvoorziene onkosten.

Wil je herfinancieren? Lokale banken zijn vast bereid je een hypotheek te bieden tot zo'n 70% van de waarde van het pand. De rente zal wel 1 a 2 % hoger liggen omdat je van 'overzee' bent. Je komt vaak niet in aanmerking voor herfinanciering als de waarde van jouw pand of portefeuille onder de £ 100.000 is.

Nee, voor R2SA, BTL of Flip heb je geen vergunning nodig.

Wel moet je Ltd geregistreerd staan met de juiste handelsactiviteit.

Een manager van het pand of een verhuurmakelaar moet wel vergunningen hebben.

Wanneer je wilt investering in een HMO (House in Multiple Occupation), dan heb je - afhankelijk van de regio en de grootte van het pand - wel een vergunning nodig.

Wanneer er een architect ingeschakeld moet worden hebben we het niet meer over een renovatie, maar over een verbouwing. Grote kans dat je dan bij de gemeente ook toestemming moet krijgen op de bouwtekeningen en dat dit moet worden doorgegeven aan de land register.

Ja, zo is het allemaal begonnen. Samen met enkele familie leden zijn wij 4 x R2SA accommodaties in de UK gestart.

Later hebben wij een flip pand gekocht welke begin 2023 verkocht is met leuke opbrengsten..

In Sept 2023 hebben we een appartementblok gekocht met 2 voordeuren, dit is gerenoveerd en er lopen nu 2 inkomstenstromen.

In 2024 heb ik samen met een Joint Venture partner nog een pand gekocht en gerenoveerd. Dat pand is inmiddels verhuurd.

Interessanter dan in Nederland, in Nederland wordt het steeds moeilijker gemaakt om te investeren in vastgoed terwijl je in Engeland en Wales met open armen wordt ontvangen.

Investeren in vastgoed brengt over het algemeen een veilig rendement op de lange termijn. De markt in de UK is lang niet verzadigd en de huurders zijn dankbaar. De huisprijzen liggen over het algemeen lager dan in Nederland en België

- In de UK bestaat er niet zoiets als een bouwdepot bovenop de hypotheek. Starters in de UK kunnen dus geen renovatiewerkzaamheden betalen tenzij ze zelf veel eigen geld meebrengen. Dat maakt voor investeerders de Flip en Buy to Let met renovatie strategie ook zo interessant! Gerenoveerde panden zijn erg in trek, maar de locals kunnen zelf vaak niet renoveren.

De totale aankoopkosten zijn vrij laag en de huur is relatief hoog. Bij aankoop heb je wel te maken met stamp duty van 7 % (overdrachtsbelasting, bij aankoop van een pand van > GBP 40.000) . Notariskosten zijn rond de GBP 1200 tot GBP 1400 per aankoop. 

De BAR van een BTL deal waarmee je aan de slag wilt, ligt minimaal rond de 8% 

Buy to Let (BTL): Aankoop van een pand met de bedoeling het pand vervolgens te verhuren en tot slot te herfinancieren. Hieronder beschrijf ik enkele variaties, die vaak beginnen met de letter 'R". (Renovate - Refurb - Refinance - Repeat)

Strategie waarbij een achterstallig pand wordt gekocht, opgeknapt &verhuurd. Het doel is door middel van de renovatie flink wat waarde toe te voegen.

Ook wel 'vanilla Buy to let' genoemd. Strategie waarbij je een pand aankoopt wat niet gerenoveerd hoeft te worden. Het voordeel is dat je direct kan verhuren en herfinancieren. Het nadeel is dat je geen waarde toevoegt met renovatie. 

Strategie waarbij je na aankoop, renoveert en waarde toevoegt. Om vervolgens met hypotheek te herfinancieren met hefboomeffect om verdere investeringen in vastgoed te financieren. Let op dat je vaak pas een hypotheek vanuit de Ltd kunt nemen als de waarde van het pand / portfolio > GBP 100.000 is. Ook belangrijk is te weten dat een bank altijd wilt dat de director alsnog persoonlijk garant staat. De risico's zijn dus niet enkel beperkt binnen de grenzen van de Ltd.

De ultieme droom van een vastgoedinvesteerder: Je koopt een pand below market value. Je renoveert en voegt waarde toe. Na renovatie, is het pand zoveel waard, dat wanneer je herfinancieert, je van de bank een hypotheek krijgt, en je krijgt daarbij zelfs geld toe: er blijft er geen eigen inbreng in het pand zitten.

Aankoop en renovatie van een pand met de bedoeling het pand vervolgens met overwaarde te verkopen

Het huren van een pand via een landlord om dit pand vervolgens aan te bieden voor korte verblijven te verhuren via booking sites zoals AirBnB en Booking.com

Hetzelfde als R2SA, maar dan koop je het pand en ben je zelf dus de landlord. Dit betekent: 2 inkomstenstromen!

Appartementen hotel, maar dan self-serviced. Je hebt geen personeel nodig en je hebt toch een hotel. Ideaal voor de cashflow en ook nog eens toekomstbestendig!

Denk bijvoorbeeld aan een studentenhuis met gedeelde badkamer en keuken of andere gemeenschappelijke ruimtes, en verder een stuk of 3 tot 5 of meer aparte kamers en dus huurders! Een stabiele inkomstenstroom, want leegstand is nooit 100% en het is een populaire woonvorm.

Je verhuurt voor langere tijd aan een instantie (zoals de gemeente) die het pand gebruikt voor sociale huurders. Voordeel: langlopend contract en stabiele huurinkomsten, geen managementkosten en geen klein onderhoud. Let op: risico op intensiever gebruik van de woning en beperkte financieringsmogelijkheden – banken zijn vaak terughoudend bij deze strategie.

Deze categorie is voor de zeer ervaren investeerders en zelfs daar zie ik het vaak niet soepel verlopen. Er is veel risico op extra kosten, extra vergunningen, extra vertragingen enz.

Interessanter dan in Nederland, in Nederland wordt het steeds moeilijker gemaakt om te investeren in vastgoed terwijl je in Engeland en Wales met open armen wordt ontvangen.

Investeren in vastgoed brengt over het algemeen een veilig rendement op de lange termijn. De markt in de UK is lang niet verzadigd en de huurders zijn dankbaar. De huisprijzen liggen over het algemeen lager dan in Nederland en België

- In de UK bestaat er niet zoiets als een bouwdepot bovenop de hypotheek. Starters in de UK kunnen dus geen renovatiewerkzaamheden betalen tenzij ze zelf veel eigen geld meebrengen. Dat maakt voor investeerders de Flip en Buy to Let met renovatie strategie ook zo interessant! Gerenoveerde panden zijn erg in trek, maar de locals kunnen zelf vaak niet renoveren.

De totale aankoopkosten zijn vrij laag en de huur is relatief hoog. Bij aankoop heb je wel te maken met stamp duty van 7 % (overdrachtsbelasting, bij aankoop van een pand van > GBP 40.000) . Notariskosten zijn rond de GBP 1200 tot GBP 1400 per aankoop. 

De BAR van een BTL deal waarmee je aan de slag wilt, ligt minimaal rond de 8%