Frequently Asked Questions

Buy to Let (BTL): Aankoop van een pand met de bedoeling het pand vervolgens te verhuren en tot slot te herfinancieren. Hieronder beschrijf ik enkele variaties, die vaak beginnen met de letter 'R". (Renovate - Refurb - Refinance - Repeat)

Buy to Let met Refurb: Strategie waarbij een achterstallig pand wordt gekocht, opgeknapt &verhuurd. Het doel is door middel van de renovatie flink wat waarde toe te voegen.

Turn-Key Buy to Let.: Ook wel 'vanilla Buy to let' genoemd. Strategie waarbij je een pand aankoopt wat niet gerenoveerd hoeft te worden. Het voordeel is dat je direct kan verhuren en herfinancieren. Het nadeel is dat je geen waarde toevoegt met renovatie. 

Buy to Let and refinance. Strategie waarbij je na aankoop, renoveert en waarde toevoegt. Om vervolgens met hypotheek te herfinancieren met hefboomeffect om verdere investeringen in vastgoed te financieren.

No-Money-Left-In BTL. De ultieme droom van een vastgoedinvesteerder: Je koopt een pand below market value. Je renoveert en voegt waarde toe. Na renovatie, is het pand zoveel waard, dat wanneer je herfinancieert, je van de ban een hypotheek van maximaal 70% van de dagwaarde krijgt, desondanks krijg je geld toe en blijf er geen eigen inbreng in het pand zitten.

Flip: Aankoop en renovatie van een pand met de bedoeling het pand vervolgens met overwaarde te verkopen

Rent to Serviced Accommodation (R2SA): Het huren van een pand via een landlord om dit pand vervolgens aan te bieden voor korte verblijven te verhuren via booking sites zoals AirBnB en Booking.com

Buy to SA: Hetzelfde als R2SA, maar dan koop je het pand en ben je zelf dus de landlord. Dit betekent: 2 inkomstenstromen!

Aparthotel: Appartementen hotel, maar dan self-serviced. Je hebt geen personeel nodig en je hebt toch een hotel. Ideaal voor de cashflow en ook nog eens toekomstbestendig!

HMO, House in Multiple Occopation: Denk bijvoorbeeld aan een studentenhuis met gedeelde badkamer en keuken of andere gemeenschappelijke ruimtes, en verder een stuk of 3 tot 5 of meer aparte kamers en dus huurders! Een stabiele inkomstenstroom, want leegstand is nooit 100% en het is een populaire woonvorm.

Social Housing: Je verhuurt voor langere tijd aan een instantie (zoals de gemeente) die het pand gebruikt voor sociale huurders. Voordeel: langlopend contract en stabiele huurinkomsten, geen managementkosten en geen klein onderhoud. Let op: risico op intensiever gebruik van de woning en beperkte financieringsmogelijkheden – banken zijn vaak terughoudend bij deze strategie.

Development / Nieuwbouw / Conversie: Deze categorie is voor de zeer ervaren investeerders en zelfs daar zie ik het vaak niet soepel verlopen. Er is veel risico op extra kosten, extra vergunningen, extra vertragingen enz.

In de UK betaal je slechts 19% belasting over de winst. In Nederland of België hoef je niet nogmaals winst af te dragen vanwege het 'dubbelbelastingverdrag' tussen de UK en Nederland en België. 19 % belasting over de winst is zeer voordelig in vergelijking met winstafdrachten in Nederland of België. Je moet wel je verdiensten in beide landen opgeven! In de UK zit dit in je accountancy pakket inbegrepen (annual report).

Voordat je de balans van winst opmaakt, zijn er gedurende het boekjaar flink wat handige voordelen te verrekenen, zoals het terugbetalen van de directors loan, de rente die je jezelf uitkeert op die lening en wekelijkse onkostenvergoeding die je jezelf uitkeert omdat je vanuit huis werkt voor de Ltd.

Je hoort wel eens dat er per director belastingvrij een personal alowance van ongeveer £ 1000 per maand kan worden uitgekeerd, maar is NIET zo. Dat geldt enkel voor inwoners van de UK met een PAYE regeling.

Je kan wel werken voor de Ltd en je uren factureren vanuit een Nederlands of Belgisch bedrijf als je die hebt. Deze inkomsten gelden echter gewoon voor inkomstenbelasting in eigen land.

Voor Buy to Let, Flip of Buy to Let met Renovatie strategien kan je al starten vanaf een investering van zo'n £ 40.000 voor een te renoveren eengezinswoning, maar daar komen dan nog notariskosten, stamp duty en renovatiekosten bij. Hoe duur de renovatie is, hangt af van de staat van het pand en de aannemer waar je mee gaat werken.Alles bij elkaar investeer je toch snel zo'n £ 60.000. Je kunt de investering zo groot maken als je wilt.

Gezien meer investeerders op zoek zijn naar de goedkoopste pareltjes, heb je ook veel concurrentie op panden met lage aankoopprijzen.

Let er op dat je - als je gaat renoveren - er een realistische offerte ligt van de werkzaamheden. Ga er gerust van uit dat je dan nog 10% duurder uit bent vanwege onvoorziene onkosten.

Wil je herfinancieren? Lokale banken zijn vast bereid je een hypotheek te bieden tot zo'n 70% van de waarde van het pand. De rente zal wel 1 a 2 % hoger liggen omdat je van 'overzee' bent. Je komt vaak niet in aanmerking voor herfinanciering als de waarde van jouw pand of portefeuille onder de £ 100.000 is.

Nee, voor R2SA, BTL of Flip heb je geen vergunning nodig.

Wel moet je Ltd geregistreerd staan met de juiste handelsactiviteit.

Een manager van het pand of een verhuurmakelaar moet wel vergunningen hebben.

Wanneer je wilt investering in een HMO (House in Multiple Occupation), dan heb je - afhankelijk van de regio en de grootte van het pand - wel een vergunning nodig.

Wanneer er een architect ingeschakeld moet worden hebben we het niet meer over een renovatie, maar over een verbouwing. Grote kans dat je dan bij de gemeente ook toestemming moet krijgen op de bouwtekeningen en dat dit moet worden doorgegeven aan de land register.

Ja, zo is het allemaal begonnen. Samen met enkele familie leden zijn wij 4 x R2SA accommodaties in de UK gestart.

Later hebben wij een flip pand gekocht welke begin 2023 verkocht is met leuke opbrengsten..

In Sept 2023 hebben we een appartementblok gekocht met 2 voordeuren, dit is gerenoveerd en er lopen nu 2 inkomstenstromen.

In 2024 heb ik samen met een Joint Venture partner nog een pand gekocht en gerenoveerd. Dat pand is inmiddels verhuurd.

Het worden van een succesvolle vastgoedinvesteerder vereist een combinatie van kennis, strategie, geduld en doorzettingsvermogen. Enkele aandachtspunten om je kansen op succes te vergroten:

• Begin met het opdoen van een grondige kennis van de vastgoedmarkt: verschillende soorten vastgoed, strategieën, locaties, markttrends en financiële aspecten.
• Stel je doelen vast. Wat wil je bereiken met vastgoedinvesteringen? Wil je passief inkomen genereren via huurinkomsten, profiteren van waardestijgingen van onroerend goed, of een combinatie van beide?
• Ontwikkel een investeringsstrategie die past bij je doelen en risicobereidheid. Dit kan onder andere #BTL #HMO #Flip #R2SA #Aparthotel of #Development zijn
• Zorg ervoor dat je financiële situatie stabiel is voordat je investeert.
• Onderzoek grondig voordat je een vastgoedinvestering doet. Analyseer de locatie, markttrends, potentiële huurinkomsten, eigendomsconditie en eventuele renovatiekosten.
• Netwerk en bouw relaties op met andere vastgoedprofessionals, zoals makelaars, aannemers, solicitors, en financiële adviseurs.
• Wees realistisch over de risico's en diversificeer je portefeuille om het risico te spreiden.
• Leer hoe je effectief kunt onderhandelen over prijzen, voorwaarden en vastgoedovereenkomsten.
• Wees geduldig en realistisch: Vastgoedinvesteringen kunnen tijd kosten voordat je rendement ziet.
• Blijf leren, aanpassen en bijscholen: De vastgoedmarkt evolueert voortdurend, dus blijf leren en pas je strategie aan op basis van nieuwe trends en ontwikkelingen. 

Interessanter dan in Nederland, in Nederland wordt het steeds moeilijker gemaakt om te investeren in vastgoed terwijl je in Engeland en Wales met open armen wordt ontvangen.

Investeren in vastgoed brengt over het algemeen een veilig rendement op de lange termijn. De markt in de UK is lang niet verzadigd en de huurders zijn dankbaar. De huisprijzen liggen over het algemeen lager dan in Nederland en België

- In de UK bestaat er niet zoiets als een bouwdepot bovenop de hypotheek. Starters in de UK kunnen dus geen renovatiewerkzaamheden betalen tenzij ze zelf veel eigen geld meebrengen. Dat maakt voor investeerders de Flip en Buy to Let met renovatie strategie ook zo interessant! Gerenoveerde panden zijn erg in trek, maar de locals kunnen zelf vaak niet renoveren.

De totale aankoopkosten zijn vrij laag en de huur is relatief hoog. Bij aankoop heb je wel te maken met stamp duty van 7 % (overdrachtsbelasting, bij aankoop van een pand van > GBP 40.000) . Notariskosten zijn rond de GBP 1200 tot GBP 1400 per aankoop. 

De BAR van een BTL deal waarmee je aan de slag wilt, ligt minimaal rond de 8%