Bouwtechnische keuring in Engeland: is het nodig bij een vastgoedinvestering?

Hoe zit het met leidingen en elektra?

Een veelgestelde vraag is:

“Kunnen ze het leidingwerk controleren?”

Het antwoord is: gedeeltelijk.

Als leidingen zichtbaar zijn, kunnen ze beoordeeld worden. Maar leidingwerk dat ondergronds zit of verwerkt is in beton kan meestal niet volledig geïnspecteerd worden zonder hak- en breekwerk.

Dat klinkt soms spannend, maar in de praktijk valt dit vaak mee.

Binnen onze volledige portefeuillebegeleiding hebben wij slechts één keer meegemaakt dat een leiding ondergronds defect raakte. Dat moest toen opengebroken en hersteld worden, waarna opnieuw beton werd gestort. De totale kosten kwamen uit op ongeveer £1.200.

Natuurlijk vervelend, maar het laat ook zien dat dit soort situaties relatief beperkt en oplosbaar kunnen zijn.

Wat betreft elektra is Engeland vrij streng geregeld. De elektrische installatie moet namelijk verplicht eens per vijf jaar gekeurd worden via een zogenaamd EICR-certificaat (Electrical Installation Condition Report).

Bij een goed beheerd verhuurpand is er dus vaak al een geldige keuring aanwezig.

Is een bouwtechnische keuring altijd nodig?

Nee, niet altijd.

Veel hangt af van:

• de leeftijd van het pand;
• de staat van onderhoud;
• de ervaring van het aankoopteam;
• en jouw persoonlijke risicoprofiel als investeerder.

Doordat wij samenwerken met een bouwkundig ervaren makelaar én een tweede technische beoordeling laten uitvoeren, worden veel potentiële problemen al vroegtijdig gesignaleerd.

Toch begrijpen we volledig dat sommige investeerders extra zekerheid willen. In dat geval kan een niveau 3 survey absoluut waardevol zijn.

Lees ook onze blog:

Waarom Noord-Oost Engeland zeer aantrekkelijk is voor vastgoedinvesteerders

Wanneer je een woning koopt in Engeland, krijg je vroeg of laat te maken met de vraag:
“Moet ik een bouwtechnische keuring laten uitvoeren?”

Dat is een hele begrijpelijke vraag — zeker bij oudere Engelse woningen, waar mensen zich vaak zorgen maken over leidingwerk, vochtproblemen, fundering of de algemene staat van het pand.

Bij onze vastgoedbegeleiding kiezen wij er niet standaard voor om direct een uitgebreide bouwtechnische keuring te laten uitvoeren. De reden daarvoor is simpel: wij werken samen met een ervaren makelaar die zelf bouwkundig ingenieur is. Daarnaast laat hij standaard ook nog een second opinion uitvoeren door zijn projectmanager. Er hebben dus al twee ervaren professionals kritisch naar het pand gekeken voordat wij een deal doorzetten naar een investeerder.Toch kan een bouwtechnische keuring in sommige situaties absoluut verstandig zijn, vooral bij oudere panden of wanneer je extra zekerheid wilt.

In deze blog leggen we precies uit:

• wat een bouwtechnische keuring in Engeland inhoudt;
• wat er wel en niet gecontroleerd wordt;
• welke soorten surveys er bestaan;
• wat de kosten zijn;
• en wanneer het slim is om er alsnog één uit te laten voeren.

Wat is een bouwtechnische keuring in Engeland?

Een bouwtechnische keuring wordt in Engeland meestal een “property survey” genoemd. Hierbij inspecteert een bouwkundig expert de zichtbare staat van een woning.

Belangrijk om te begrijpen: een survey is géén destructief onderzoek.

Dat betekent dat een inspecteur niet zomaar muren openbreekt of beton verwijdert om verborgen gebreken te onderzoeken. Zaken zoals leidingwerk onder de vloer of in beton verwerkt leidingwerk kunnen daarom vaak niet volledig beoordeeld worden.

Bij oudere woningen wordt hierover meestal een algemene risicobeoordeling opgenomen in het rapport.

Wat wordt er wél gecontroleerd tijdens een bouwkundige keuring?

Een bouwtechnische keuring richt zich vooral op zichtbare en toegankelijke onderdelen van het pand, zoals:

• de constructie van de woning;
• fundering en mogelijke verzakkingen;
• dakconstructie;
• kozijnen en ramen;
• vloeren;
• vocht- en schimmelproblemen;
• scheurvorming;
• houtrot;
• staat van de muren;
• isolatie;
• ventilatie;
• algemene onderhoudsstaat.

Daarnaast wordt er gekeken naar signalen die kunnen wijzen op grotere structurele problemen.

Welke soorten bouwtechnische keuringen zijn er?

In Engeland bestaan verschillende niveaus surveys.

Niveau 1 Survey:Een basisinspectie met een algemeen overzicht van de staat van de woning.

Niveau 2 Survey: Een uitgebreidere inspectie waarbij meer aandacht wordt besteed aan zichtbare gebreken en onderhoud.

Niveau 3 Survey: De meest uitgebreide bouwkundige keuring.

Deze variant is vooral geschikt voor:

• oudere woningen;
• panden met achterstallig onderhoud;
• vastgoedbeleggingen;
• woningen waarbij je extra zekerheid wilt.

Bij onze begeleiding adviseren wij - indien een survey gewenst is - altijd niveau 3.

Wat kost een bouwtechnische keuring in Engeland?

De kosten hangen af van het type pand en de gekozen survey. Voor een uitgebreide niveau 3 bouwtechnische keuring betaal je gemiddeld ongeveer £700 inclusief btw. Dit zit bij ons niet standaard inbegrepen in het kostenoverzicht, omdat het een optionele keuze is van de investeerder en omdat de makelaar waar wij mee samenwerken bouwkundig ingenieur is..

Wat als de bouwkundige keuring tegenvalt?

Een survey kan soms onverwachte aandachtspunten opleveren.Dat betekent echter niet automatisch dat je de deal moet stoppen.Je hebt in principe drie opties:

1. Doorgaan met de aankoop

Wanneer de gebreken beperkt of acceptabel zijn.

2. Opnieuw onderhandelen over de prijs

Dit gebeurt regelmatig in Engeland. Bijvoorbeeld: “Uit de survey blijkt dat er extra herstelkosten nodig zijn. Daarom willen we opnieuw onderhandelen over de aankoopprijs.”

3. Afzien van de aankoop

Wanneer de risico’s of kosten te groot blijken. In dat geval ben je meestal alleen de reeds gemaakte kosten kwijt, zoals:

• de initiële solicitor-kosten;
• en de kosten van de survey.